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임대인이 수리해야 하는 범위는 어디까지일까요? 민법 기준과 실제 사례를 통해 수리 책임을 명확히 정리했습니다.
세입자 수리 책임에 대해 빠르게 확인하려면 아래에서 확인하세요.
임대인 수리 책임, 어디까지일까요?
전세나 월세로 집을 임대할 때, 시간이 지남에 따라 예상치 못한 고장이 발생하는 것은 흔한 일입니다. 특히 보일러 고장, 욕실 누수, 벽지 곰팡이, 창문 파손 등은 대부분 세입자들이 이사 후 겪게 되는 대표적인 사례입니다.
이럴 때 가장 흔히 벌어지는 분쟁은 “누가 고쳐야 하느냐?”입니다. 임차인은 임대인이 고쳐야 한다고 생각하고, 임대인은 세입자에게 책임을 전가하는 일이 많습니다. 이런 갈등은 결국 계약 파기나 소송으로까지 이어질 수 있기에, 임대인의 수리 책임 범위를 정확히 아는 것이 매우 중요합니다.
1. 민법 제623조에 따른 임대인의 의무
임대인의 수리 책임은 민법 제623조에 명확히 규정되어 있습니다.
“임대인은 임차인이 목적물(집)을 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무가 있다.”
즉, 세입자가 집을 정상적으로 사용하게 하려면 임대인은 집 자체의 상태를 유지하고, 필요한 수리를 책임지는 의무가 있습니다. 단순히 건물을 빌려주는 것이 아니라, 기능이 유지되도록 관리해야 하는 책임이 있는 것입니다.
2. 임대인이 수리 책임을 지는 항목
다음과 같은 경우는 임대인이 반드시 수리 비용을 부담해야 합니다.
- 보일러 고장: 사용 연수가 오래된 보일러에서 자연적으로 발생한 고장
- 욕실 누수: 배관 노후화 또는 구조적 하자에 의한 누수
- 벽지/천장 곰팡이: 결로나 단열 문제 등 구조적 원인
- 전기 설비 고장: 스위치 불량, 누전, 배선 문제 등 전기 시설의 노후
- 창틀·문틀 파손: 자연적인 노후나 시공 하자에 의한 고장
이러한 고장은 세입자의 잘못이 아닌, 시간이 지남에 따라 자연스럽게 발생하는 문제이기 때문에 임대인이 전적으로 책임을 져야 합니다.
3. 세입자가 수리해야 하는 경우
다만, 임차인이 잘못해서 고장이 났거나, 일상적인 관리 범위에 속하는 경우라면 수리 책임은 세입자에게 있습니다.
세입자의 고의 또는 과실로 발생한 손상은 원상복구 책임이 있으며, 임대인이 수리비를 청구할 수도 있습니다.
4. 사례로 보는 책임 구분
✔ 보일러 고장
- 10년 이상 사용한 보일러가 자체적으로 고장 → 임대인 책임
- 온도조절을 반복하며 무리하게 사용 → 세입자 책임
✔ 욕실 배관 막힘
- 배관 노후 및 구조 문제로 누수 발생 → 임대인 책임
- 음식물, 머리카락 등 세입자 관리 부족 → 세입자 책임
✔ 곰팡이 발생
- 결로, 외벽 단열 문제로 곰팡이 → 임대인 책임
- 환기 부족, 습기 방치로 곰팡이 → 세입자 책임
✔ 전기 고장
- 콘센트 노후, 누전 차단기 문제 → 임대인 책임
- 과부하나 비정상적 사용 → 세입자 책임
5. 계약서 조항으로 분쟁 예방하기
수리 책임은 계약서에 명확하게 규정해두면 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다. 다음은 실제로 많이 사용되는 문구입니다.
- “기본 설비 및 구조물의 고장은 임대인이 수리한다.”
- “소모품 및 일상적 관리 항목은 임차인이 수리한다.”
- “도배, 장판 등의 원상복구는 통상적 마모의 경우 제외한다.”
이러한 조항은 계약 종료 시 원상복구 문제를 줄이고, 입주 중 발생하는 고장의 책임 소재를 명확히 합니다.
6. 임대인이 수리를 거부하면?
임대인이 수리를 거부할 경우, 다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.
- 문제 발생 즉시 사진 및 영상 기록
- 내용증명 발송: 수리 요청 및 일정 안내
- 주택임대차분쟁조정위원회 신청: 빠르고 합리적인 조정 가능
- 민사소송 제기: 수리비 선지출 후 청구 가능
수리를 거부하거나 지연할 경우, 세입자는 계약 해지 또는 손해배상 청구도 가능합니다. 단, 법적 절차에 앞서 항상 대화와 협의가 우선되어야 합니다.
임대인의 수리 책임은 단순한 건물 유지 문제를 넘어, 세입자와의 신뢰 관계, 법적 의무, 나아가 계약 유지 여부에까지 영향을 미칩니다.
임대인이라면 계약 전부터 책임 범위를 명확히 정하고, 문제가 생겼을 때는 적극적으로 수리해주는 자세가 중요합니다. 세입자 역시 본인의 관리 범위와 책임을 이해하고 임대인과 원활히 소통해야 하죠.
임대차 계약, 가장 중요한 기본은 수리 책임 구분입니다. 지금 계약서를 다시 열어 책임 항목을 체크해보세요!
